Só tendo uma bola de cristal para saber exatamente o que vai acontecer com os espações corporativos e edifícios de escritórios após os efeitos da pandemia de COVID19. Porém há fortes indícios.

As pesquisas são contraditórias conforme o país, variando de 50 a 13% o número de pessoas que declaram pretender continuar a trabalhar em Home Office após a pandemia. Porém, acho que é indiscutível que o processo forçado da quarentena acelerou uma tendência já iniciada há anos. Enorme proporção de empresas está atualmente trabalhando remotamente, total o parcialmente, descobrindo que é sim possível e que ainda traz vantagens. Aquilo que se esperava ser generalizado em 10 anos, o foi em um único ano, por força do cuidado com a saúde das pessoas.

Os câmbios de paradigmas e de formas de realizar e organizar o trabalho nunca voltam às antigas formas. Nunca voltamos às cavernas, às ferramentas de pedra, nem as máquinas de escrever em papel.

Análises de mercado arriscam dizer que a ocupação de espaços corporativos e empresariais diminuirão entre 30 e 40% após a pandemia. Afirma-se que quanto maior o tempo até a normalização da circulação de indivíduos no ambiente urbano, maior será a percentagem de abandono de espaços corporativos e empresariais. Depende, em definitivo, das vacinas e da obtenção da imunidade comunitária. Não sabemos exatamente quando essa fase será alcançada, mas fala-se em, no mínimo, mais um ano para os principais centros urbanos.

Sendo assim, o que farão os proprietários de edifícios de escritórios que ficarão com andares e edifícios inteiramente vagos? E as corporações com milhares de m² vagos alugados e comprometidos por mais 5 ou 10 anos?

O COVID19 não é o primeiro nem será o último vírus a surpreender a humanidade. A superpopulação do planeta, a densidade urbana sempre em aumento, a perda das áreas naturais, a pressão sobre o espaço da vida selvagem e o aumento consequente de contato com animais selvagens, fazem supor que serão cada vez mais frequentes essas surpresas.

A experiência deste ano tem mostrado que a necessidade de os trabalhadores terem que permanecer diariamente e por muito tempo em veículos superlotados do transporte público é um dos vetores principais de disseminação do vírus.

É necessário então, além de diminuir o tempo de utilização e melhorar as condições do transporte público, não só reinventar o uso dos edifícios de escritórios senão também reocupar os principais centros administrativos urbanos, onde se concentram estes edifícios, aumentando áreas de residência próximas a eles.

Se a demanda de espaços corporativos vai cair de forma permanente entre 30 e 40%, o que fazer com o espaço próprio ou locado e ocioso e também com o espaço novo ainda em lançamento e sem perspectiva de venda ou locação?

Se o objetivo for mudar o tipo de uso, dependerá do tipo de propriedade e das características técnicas do edifício o quanto será possível muda-lo. Mas seja próprio ou locado o espaço pode ser reinventado, tanto fisicamente como contratualmente.

Uma forma contratual sem modificar o tipo de uso, porém sim a organização espacial do local, é o aluguel compartilhado. Duas ou três empresas compartilhando o aluguel do mesmo local e dividindo o tempo de uso no dia ou na semana. O espaço deverá ser redesenhado para permitir o uso por pessoas e organizações diferentes, com objetivos e atividades diferentes. A principal característica do desenho deverá ser a flexibilidade.

Em geral, ao diminuir o espaço físico ocupado, as empresas deverão rever o modo de usar o espaço próprio ou locado. O novo tipo de espaço deverá ter essencialmente flexibilidade para adequar-se a múltiplos usuários com uma ocupação dinâmica e fundamentalmente coletiva. Os trabalhos de índole individual poderão ser feitos remotamente em Home Office e os trabalhos que exijam presença coletiva, intercâmbio e colaboração para ter sucesso, ocuparão o espaço corporativo. O espaço corporativo terá a função de representatividade, manter a identidade da empresa, reunir as atividades e guarda do conhecimento mais essenciais à mesma, fornecer espaço funcional às atividades colaborativas coletivas, permitir o treinamento, imersão e o sentido de pertinência dos novos funcionários. Está demonstrado que colaboradores já integrados à empresa se adaptam rapidamente ao trabalho remoto, quando possível à função, porque conhecem a cultura, a estrutura, os outros funcionários e as funções e responsabilidades de cada um. Mas os novos funcionários podem passar por problemas de adaptação se não tiverem um período de integração e imersão física com a cultura e estrutura da empresa. Os arquivos que obrigatoriamente e legalmente devam ser mantidos em papel têm que abandonar as áreas caras em polos administrativos e migrar para depósitos de logística em regiões suburbanas com menor custo por m², continuando radicalmente o processo já iniciado faz anos. Todo o manejo de documentos e informações deve ser digitalizado ao máximo possível.

Uma vez reinventada a forma de usar o espaço ocupado, o que fazer com o espaço vago, seja próprio ou alugado?

Para aquele que é proprietário, uma forma rápida e fácil é reorganizar o espaço para locação e uso no sistema de coworking, já bem difundido, que com certeza terá grande demanda. Especialmente das pequenas e médias empresas que se viram obrigadas a devolver espaços locados e inativos durante a pandemia e que confirmaram a viabilidade do trabalho remoto dos seus colaboradores, seja em forma total ou parcial.

Mas não todos os espaços corporativos vagos poderão ser transformados em coworking porque, com certeza, não haverá demanda para todos eles. Então, a seguinte alternativa é transformá-lo em habitação. A possibilidade para essa transformação dependerá muito da infraestrutura técnica do edifício. Os sistemas centralizados de ar condicionado, bem como a infraestrutura hidráulica poderão ser obstáculos à reconversão de uso.

Os edifícios reconvertidos poderão visar o uso unifamiliar, porém também poderão ser transformados em hotel, apart hotel, imóveis para locação para estudantes, etc. A localização do imóvel será definitória para o possível uso reconvertido.

O uso como habitação vem de encontro à ideia de reocupar os polos administrativos, oferecendo possibilidades de habitação mais próxima aos locais de trabalho, evitando longos percursos e aglomerações por grandes períodos no transporte público, que ponham em perigo a saúde coletiva. O acesso poderá assim ser feito a pé, bicicleta ou curtos percursos de transporte coletivo.

As próprias corporações poderão dedicar alguns andares vagos ao uso como hotel ou apart-hotel próprio, oferecendo aos seus colaboradores que precisem trabalhar presencialmente, seja permanentemente ou eventualmente, um lugar de residência anexo ao local de trabalho, eliminando longos percursos de transporte público, de 2ª a sexta Feira.

As variáveis e possibilidades são muitas e o processo tem que ser muito bem pensado. Porém, torna-se necessário começarmos a pensar numa nova forma de utilizar o espaço de escritórios desde já porque a realidade o está exigindo e em curto tempo será mandatório.

Se sua corporação, empresa, escritório, precisa de uma reinvenção do seu espaço, estamos à disposição para pensá-lo e criá-lo para você e junto com você.

 

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